In jeder Kostenprognose sollte es zwei getrennt voneinander zu führende Zuschläge für Risiken geben:

Zuschlag für NICHT ERFASSTES, also für die bislang noch NICHT VORGENOMMENE PLANUNGSSCHRITTE.
Dieser Zuschlag nimmt bis zum Planungsende ab und beträgt bei abgeschlossener Planung NULL.
Dieses Risiko ist durch die erforderlichen Planungsleistungen abzudecken.

• für noch nicht durchgeführte Planungsleistungen sind Qualitäten, Quanitäten und Termine noch abzuklären und haben daher eine höhere Bandbreite in der Kostenauswirkungen.

Zuschlag für NICHT ERFASSBARES, also für das noch bestehende PROJEKTRISIKO.
Dieser Zuschlag nimmt bis zum Projektende ab und beträgt bei abgeschlossener Bauführung NULL.
Dieses Risiko ist wie folgt eingrenzbar bzw auflösbar:

• Durchführung von Bauteilerkundungen und Sondagen zur Klärung der technischen Risiken
• Eindeutige Vorgabe der Projekt-Zielsetzungen zur Anklärung von möglichen Nutzerwünschen in der Sphäre des AG
• Behördenabstimmungen zur Klärung möglicher behördliche Ermessensräume
• Wirtschaftliche Risiken aus der in der Zukunft liegenden Marktsituation und damit für den Bieterkreis

Wir setzen in meinem Büro folgende Zuschläge ein, die sich bei unserer Arbeitsweise bewährt haben.
Bitte übernehmen Sie diese Werte nicht ungeprüft, da sie stark mit der Planungsintensität zusammenhängen!

Für ein Umbauprojekt, bei dem keine Sondagen möglich sind, Art und Alter des Bauwerks jedoch Überraschungen erwarten lassen, setzten wir bis ca. 30% Zuschlag als Projektrisiko an.
Mit der Durchführung von Sondagen, Vorliegen von plausiblen Plänen etc, können die Zuschläge gezielt reduziert werden.
Wir führen diese Zuschlage auf max. ca. 10% herunter und lösen diesen Zuschlag bis zum Abschluss der relevanten Massnahmen auf Null auf.

Meist ist der Zeitpunkt zur Auflösung des Projektrisikos der

• Abschluss der Abbrucharbeiten, der
• Freilegung der statisch relevanten Bereiche
• Abschluss der Entfernung der zu erneuernden Oberflächen (Böden samt Beschüttung - Hausschwamm (!), Abbruch der Putzflächen, Abbruch der Verrohrungen und Installationen)

Klassiker der Projektrisiken sind:

• Fundamenttiefen im Vergleich zu Abrechnungsplänen,
• Kontaminiertes Material bei Aushubarbeiten,
• Mauerwerksfehlstellen nach Installationsarbeiten, Bombentreffern und illegalen Umbauten,
• Schäden in Holztragwerken nach Löschwassereintritten,
• abgemorschte Holzschliessen und Tramköpfe unter illegalen Badezimmereinbauten,
• undichte Kamine, undichte Lüftungsleitungen, Asbest,
• abmehlende Ziegelnasen bei Innenverstrich
• abgemorschte Dachlattung bei Schalung und fehlender Konterlattung bzw. zu geringer Durchlüftung,
• Taupunkt in mangelhafter Wärmedämmung (Schimmel, Frostschäden),
• Korrodierte Fassadenbefestigungen,
• mangelhafte Brandabschnitte in Zwischendecken und Geschossabsschlüssen,
• E-Leitungen in luftführenden Kanälen (Brandlast!)

Die Zuschläge für „Nicht Erfasstes“ und „Nicht Erfassbares“ werden wie folgt angesetzt:

Grundaufteilung anhand der ABC-Analyse
Aufbauend auf der ABC-Analyse die Umsetzung in Valerio mit Beachtung folgender Hinweise:

1. Sämtliche Massen-und Kostenansätze für Gewerke werden grundsätzlich OHNE zahlenmässige Zuschläge zu den errechneten Werten erfasst, um die Nachvollziehbarkeit zu erhalten.
2. Dazu wird in jedem Gewerk individuell der Ansatz der „Nicht erfassten Massnahmen“ mit einem prozentuellen Zuschlag versehen.
3. Dieser nimmt bei Vorliegen genauerer Berechnungen nachvollziehbar (Datum, Reduktion) ab.

Bei den Kostenstellen eines Projektes werden die zu erwartenden Gewerke angeführt.
Soweit bekannt und ermittelbar (technisch oder zeitlich) werden dort die Elemente und damit die Kosten erfasst.
Ebenso wird in der Kostenstelle „RESERVE“ ein Zuschlag für „Nicht Erfasstes“ für all jene Gewerke ermittelt, die noch nicht erfasst oder noch nicht berechnet werden konnten.
Dieser Zuschlag für „Nicht Erfasstes“ nimmt nachvollziehbar bei Vorliegen besserer Planungsgrundlagen ab.

Der Zuschlag für das PROJEKTRISIKO wird ebenso in der Kostenstelle „RESERVE“ für „Nicht Erfassbares“ angesetzt.

Dieser Zuschlag für „Nicht Erfassbares“ nimmt nachvollziehbar bei Vorliegen besserer Projektkenntnis (=Bauablauf) ab.

Ein durch eine Berechnung ermittelter Ansatz wird üblicherweise als Anteil an der Gesamtleistung angegeben.
Das heisst also, eine erfasste Leistung von zwei Drittel bedeutet noch ein Drittel nicht erfassten Leistung.
Dieses eine Drittel ist also als Zuschlag 50 % der bereits erfassten Leistung in Ansatz zu bringen.

Die Berechnung erfolgt nach folgenden Formeln:
A = Erfasste Anteil in Prozent
B = noch nicht erfasste Anteil in Prozent
A + B = 100% die Anteile A und B stellen die Gesamtleistung dar
B = 100% - A
f = B / A Faktor f, mit dem A zu multiplizieren ist, um die Gesamtmenge zu erhalten.